부동산 전세사기 방지법과 대처법, 5가지 체크리스트

전세사기 피해가 증가하면서 정부는 ‘전세사기 방지 특별법’을 시행하고 법적 대응을 강화했습니다. 특히 20~40대 청년층과 사회 초년생, 신혼부부 등 전세 실수요자들이 사기의 표적이 되면서 예방과 대응 전략의 중요성이 높아지고 있습니다. 이 글에서는 전세사기의 대표적인 유형, 피해 사례, 2025년 기준 개정된 전세사기 방지법, 대응 절차, 관련 법 조항을 종합 정리합니다.

 

전세사기방지법

 

전세사기의 대표적인 유형

• 깡통전세: 매매가보다 전세가가 높아 담보 가치가 부족한 주택을 전세계약
• 이중계약: 임차인에게는 계약 체결, 은행에는 허위 보증금 신고로 대출 실행
• 명의신탁 사기: 실제 소유자와 계약하지 않고 대리인 또는 임차인 명의로 계약
• 역전세 사기: 집주인이 세입자 보증금을 반환하지 못한 상태에서 잠적

특히 서울 외곽·수도권 신축 빌라·다가구주택에서 피해가 집중되며, 전입신고와 확정일자를 갖추었더라도 선순위 권리자가 있으면 보증금 반환이 어려워집니다.

2025년 시행 중인 전세사기 방지 제도

1. 전세사기 특별법(2023.6 시행)

일정 조건을 갖춘 피해자는 정부로부터 보증금 반환 지원을 받을 수 있습니다. 피해임차인으로 인정되면 주택도시보증공사(HUG)나 한국자산관리공사(캠코)가 경매를 대리하고, 채권 회수 후 일정 금액을 우선 지급합니다.

2. 계약 전 등기부등본 ‘자동 알림제’ 도입

2025년부터 등기부상 임대인의 근저당권, 가압류, 소유권이전 예정 사실 등을 임차인이 휴대폰 문자로 사전 통지받을 수 있는 시스템이 확대 적용되고 있습니다.

3. 선순위 대출 정보 확인제

임차인이 금융기관의 선순위 대출 정보를 확인할 수 있도록 금융기관 의무공개 제도가 확대됩니다. 대출 내역이 전세금보다 많을 경우 계약 전 회피할 수 있게 됩니다.

전세사기 방지를 위한 임차인의 5가지 체크리스트

• 등기부등본 확인: 계약 전 최신 발급, 소유자·근저당권·가압류 확인
• 전입신고 + 확정일자: 대항력 + 우선변제권 확보 필수 절차
• 전세보증보험 가입: HUG, SGI서울보증 통해 보증금 일부 보호
• 집주인 실소유자 확인: 중개업자 말만 믿지 말고 명의 확인
• 보증금 비율 점검: 주변 시세 대비 전세가율 70% 이상이면 리스크

실제 피해 사례와 대응 방법

사례-인천의 한 신축 빌라에 보증금 1억 2,000만 원으로 전입한 임차인이 계약 체결 당시 확정일자는 받았으나 집주인의 근저당 1억 5,000만 원이 선순위로 존재해 해당 주택이 경매로 넘어간 뒤 보증금 전액을 돌려받지 못한 사례입니다.

대응-해당 임차인은 ‘전세사기 피해임차인’으로 지정되어 캠코를 통해 대위변제를 신청하고 일부 보증금을 지원받았습니다. 또한 형사 고소(사기죄 및 배임죄)를 병행해 법적 책임을 묻는 절차를 진행했습니다.

전세사기 발생 시 법적 대응 절차

1. 보증금 반환 청구 소송 제기 (민사)
2. 임차권 등기명령 신청 (전입세대 열람 불가 시)
3. 전세사기 피해자 신청 (지자체 또는 국토교통부)
4. 캠코 대위변제 또는 HUG 보증보험 청구
5. 사기, 배임 등 형사 고소 진행

관련 법 조항 요약 도표

법령명	조항	내용 요약
전세사기피해자지원특별법	제3조	피해자 정의 및 지원 기준
주택임대차보호법	제3조의2	대항력 및 우선변제권 확보 조건
형법	제347조	사기죄 규정: 고의성 판단 기준

결론

전세사기는 법률 지식의 부족과 정보 비대칭을 노린 범죄입니다. 특히 사회초년생이나 신혼부부처럼 임대차 경험이 적은 사람들에게 큰 피해를 주고 있습니다. 전입신고와 확정일자만으로는 완전한 보호가 불가능하며, 권리관계 확인 -> 보증보험 가입 -> 법적 대응 체계를 숙지해야 피해를 막을 수 있습니다. 2025년 전세사기 방지법 개정으로 제도적 장치는 강화되었으나, 임차인의 철저한 사전 확인이 가장 중요한 방패가 됩니다.